על ידי עידו היימר | פבר 27, 2017 | מאמרים
בשורה של ממש להרחבות במושבים ובקיבוצים – החלטה 1504 (עדכונים בנוגע להרחבות קהילתיות) ביום 16.1.2017 נכנסה לתוקפה החלטה 1504 המסדירה את אופן הקצאת מגרשים בהרחבות קהילתיות בקיבוצים ובמושבים. החלטה 1489 בוטלה. בהחלטה החדשה מספר שינויים מהותיים: ביטול תקופת הקפאה של 5 שנים – השינוי המשמעותי ביותר, המהווה בשורה של ממש, הוא ביטול ההוראה (שהיתה קבועה בסעיף 2.5.5 להחלטה) 1489 לפיה לא הותרה למקבל מגרש בפטור ממכרז העברת זכויות במשך 5 שנים (מקבלת טופס 4 או חתימת חוזה חכירה). בפועל נוצרו מצבים קשים ובעייתים כאשר בעלי חוזה פיתוח אשר מסיבות שונות, כגון; קשיים כלכליים, רצון להעתיק מקום מגורים, ועוד, לא יכלו למכור זכויותיהם במגרשים. כמו כן, נוצרו מקרים רבים בהם העבירו בעלי הזכויות זכויות לצדדי ג' אחרים את המגרשים, תוך חתימה על הסכמים המנוגדים לחוק וחשיפה גבוהה לשני הצדדים. אחרים נותרו עם מגרשים אותם לא יכלו לבנות מסיבות שונות. מי שלא יכל לבנות נשאר במצב בו המוצא היחידי שלו הוא להחזיר את המגרש לרמ"י תוך ספיגת הפסדים כספיים משמעותיים. שינוי באופן קביעת שווי מגרשים – נקבע כי שווי מגרשים אשר משווקים באזור שאינו עדיפות לאומית ובפטור ממכרז, יקבע בשומה פרטנית, בשינוי מהליך של התייעצות עם השמאי הממשלתי. תחולת ההחלטה מיידית ותחול גם על הקצאות קודמות. עו"ד עידו היימר – עסקאות מקרקעין...
על ידי עידו היימר | פבר 26, 2017 | פרוייקטים
בחודשים האחרונים ייצגתי משקיעים אשר רכשו דירות לפני 4-5 שנים בבאר שבע והחליטו שהגיע העת למכור לאחר שהשיגו תשואות נאות מאוד על ההשקעה. המשקיעים נקטו מהתחלה בגישה שיווקית מעולה שהוכיחה את עצמה לאורך כל השנים. הם רכשו דירות במצב סביר אך שזקוקות לשיפוץ קל. הדירות במיקומים נוחים מאוד הן לסטודנטים והן לעובדי בית החולים והאוניברסיטה. נמצאות ברח' דרך מצדה ורח' מבצע נחשון. המשקיעים שיפצו הדירות בתשתית חשמל חדשה, צבע וריהטו אותן באופן מלא הכל כולל הכל, מיטות, ארונות קיר, מטבח, פינת אוכל ועוד וכך הצליחו להשכירן בכל השנים לסטודנטים במחירי שכירות מעל מחיר השוק ובאופן מיידי ללא קשיים בכלל. כך גם במכירתן הדירות היו אטרקטיביות מאוד למשקיעים חדשים שהגיעו והבינו כי מעבר למחיר הרכישה לא צריכים להוסיף שום השקעה נוספת. הדירות נמחרו במחירים גבוהים ממחיר השוק באופן משמעותי והניבו תשואה של מעל 10% למשקיעים. עו"ד עידו היימר – ליווי עסקאות מקרקעין וחוזי נדל"ן...
על ידי עידו היימר | דצמ 19, 2016 | פרוייקטים
רבות דובר ומדובר כעת על תמ"א 38, נדמה כי כל בית שלישי בערים המרכזיות מנסה לקדם פרוייקט שכזה. אך המציאות לעיתים רבות הרבה פחות קלה וורודה ממה שמשווקים או כותבים או מייחצנים בכל ערוצי התקשורת השונים. שימו לב, ישנם יזמים רבים בתחום חלקם ראויים, מהימנים ומקצועיים מאוד אך למצער ישנם רבים שאינם כך אלא ההפך הגמור. יותר מכך גם היזמים הטובים והמקצועיים מתקשים מאוד לקבל ליווי בנקאי לפרוייקטים השונים מסוג תמ"א 38 ו/או בוחרים בגלל חישוב כלכלי שלהם לא לקבל מימון בנקאי שכן עלויות המימון מקטינות משמעותית את הרווח היזמי. בראי ייצוג דיירים בעסקאות נדל"ן שכאלו יש לפעול במשנה זהירות, לנסות להתעקש עד כמה שניתן כי הפרוייקט יהיה מלווה בבנק מממן שלו כלים מקצועיים וטובים יותר לפקח על עבודת היזם, לבקר אותה וחס וחלילה בעת משבר (פשיטת רגל של היזם, העלמות מהשטח, הפרות יסודיות) גם להתערב ולעזור במציאת פתרונות לבניין. ככל שהפרוויקט לא מלווה במימון בנקאי הייתי מציע בחום רב לדרוש ערבויות בנקאיות בסכומים גדולים יותר מהרגיל מהיזם וזאת בנוסף לקביעת מנגנונים לגבי רישום הערות האזהרה של רוכשי הדירות החדשות בבניין והשארת הכספים שרוכשים אלו משלמים בנאמנות על פי קצב התקדמות הפרוייקט. עו"ד עידו היימר – ייצוג בעסקאות נדל"ן בראשון...
על ידי עידו היימר | דצמ 19, 2016 | פרוייקטים
גם שכונת התקווה מצטרפת יחסית מאוחרת לעליית מחירי הנדל"ן בתל אביב בפרט ובישראל בכלל. יש לשים לב כי מרבית השטחים בשכונת התקווה הינם שטחים לא מוסדרים מבחינת הרישום, כלומר הבניינים הקיימים יושבים על קרקע לא מוסדרת ונרשמו במוש"ע (כל אחד מבעלי הקרקע מחזיק חלק יחסי בעלות בכל גרגר וגרגר של האדמה ללא ייחדו הקרקע לבניין הספציפי וללא רישום הבניין כבית משותף והדירות בלשכת רישום המקרקעין). עובדה זו למעשה מונעת מרוכשי דירות בשכונה לקבל מימון (משכנתא מהבנק) לרכישת הנכסים ולכן נכון להיום מי שמעוניין לרכוש בשכונת התקווה דירה צריך לדעת שיהיה חייב הון עצמי מלא לרכישת הדירה ו/או לקבל מבנק הלוואה לכל מטרה (בתנאים פחות נוחים משמעותית ממשכנתא לרכישת נכס). עו"ד עידו היימר – ליווי עסקאות מקרקעין בתל...
על ידי עידו היימר | דצמ 19, 2016 | פרוייקטים
אמנם קצת באיחור אבל גם קרית מלאכי מצטרפת לתנופת הבנייה במספר שנים האחרונות, כאשר בחלק המערבי שלה בונים מספר פרוייקטים חדשים הכוללים אלפי דירות במחירים של בין 1 מיליון ש"ח ל- 1.5 מיליוני ש"ח. העסקה המדוברת היא שוב בשכונה ישנה יחסית המעתדת לעבור שיפוץ ושדרוג על ידי פינוי בינוי, דירה בת 3 חדרים כאשר העסקה מגלמת תשואה של 5% שוב לפני הפוטנציאל העתידי בשדרוג השכונה. עו"ד עידו היימר – עסקאות מקרקעין בקרית...
על ידי עידו היימר | דצמ 19, 2016 | פרוייקטים
גדרה נהנית בשנים האחרונות מכניסה של משקיעים אשר זיהו כי מחד מחירי הדירות עדיין שפויים לעומת אזורים קרובים יותר למרכז ומאידך המדובר במושבה שקטה, ירוקה, עם אוכלוסיה טובה, בעלת פוטינציאל השבחה עתידי. כך גם הדירה המדוברת נמצאת בשכונה ישנה יחסית עם בנייני רכבות של שנות ה- 50 שכל השכונה מתעתדת בשנים הבאות לעבור שדרוג והשבחה. העסקה מגלמת תשואה סבירה של כ4.5%, כרגע אם אפשרות בעתיד שהדירות יעברו פרוייקט פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 (1) שיפוץ וחיזוק מבנים. עו"ד עידו היימר – מקרקעין ועסקאות נדל"ן...
על ידי עידו היימר | דצמ 19, 2016 | פרוייקטים
מדובר ברכישת דירה ברח' סוטין היוקרתי, 130 מטר עם תקרות גבוהות, מוארת עם 4 כיווני אוויר. מבחינה משפטית היה צורך לוודא כי היורשים שמכרו הדירה רושמים צו קיום הצוואה על שמם ורק לאחר מכן העסקה נכנסת לתוקף, כלומר עסקת הרכישה נחתמה עם תנאי מתלה ברישום צו קיום הצוואה תוך 30 ימים. הדירה הייתה זקוקה לשיפוץ מאסיבי אך לאחר השיפוץ מדובר בנכס יוקרתי אמיתי במיקום אחד המבוקשים בתל אביב. עו"ד עידו היימר – ליווי עסקאות מקרקעין בתל אביב עו"ד מקרקעין בתל אביב – עידו...
