מיסוי מקרקעין
תחומי התמחות:
- ייצוג תאגידים ואנשים פרטיים מול לשכות מסמ"ק בכל היבטי המס הקשורים לעסקאות נדל"ן על כל סוגיהן.
- ייצוג מול עיריות בענייני היטלי השבחה וחוק התכנון והבנייה.
אספר לכם כדוגמא על לקוח אותו אני מייצג אשר הגיע אלי כאשר הבין בחכמה רבה כי משטר מיסוי המקרקעין עבר מהפיכה של ממש בשנת 2014 ורצה להתייעץ כיצד לפעול בעתיד היותר קרוב (מספר שנים הבאות).
הלקוח הדגיש כי הוא בעל 3 דירות להשקעה אותן רכש ברחבי הארץ והוא מעוניין לרכוש תוך מספר שנים נכס יוקרה אחד, בו הוא מתכוון להתשקע עם משפחתו הצעירה והחדשה.
ביום 01.01.2014 נכנסו לתוקף השינויים בחוק מס שבח (תיקון לסעיף 76 לחוק מיסוי מקרקעין) שעיקרם ביטול הפטור הכללי שאפשר מכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים.
תוכלו לקרוא כאן בהרחבה על השינויים החלו בחוק מס שבח
ניתוח משפטי ספציפי למרשי:
לאור האמור לעיל, המלצתי למרשי הייתה למכור ו/או להעביר בפטור ממס (למשל עסקת מתנה) ובחבות לפי שיעור מס ליניארי, שתי דירות בבעלותו עד ה- 31.12.2017.
הדבר יאפשר למעשה לאחר מכירת שתי דירות אלו להחזיק בדירה אחת בלבד במקום שלוש ולהיחשב בעצם בעלים של דירה מזכה יחידה ואז להצליח למכור את הדירה היחידה שנותרה בפטור מלא לפי סעיף 49(ב)2 לאחר ה- 1.1.2018.
תכנון זה מתבסס על ההוראות כדלקמן:
פטור לפי סעיף 49(ב)2 לחוק מיסוי מקרקעין החל על מכירות החל מיום 01.01.2014.
- התנאים החדשים לקבלת הפטור לפי סעיף 49ב(2) – מוכר דירה יחידה.
- הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל.
- המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים.
- המוכר לא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לפי סעיף זה.
- במכירה בתקופת המעבר בלבד יום 01.01.2014 – 31.12.2017 נוסף תנאי לפיו ביום 01.01.2014 לא הייתה בבעלות המוכר יותר מדירה אחת.
מכירת הדירות כאמור לעיל, תאפשר למרשי לרכוש נכס אחד יקר לאחר ה- 1.1.2018 (בהתאם לתכנון הנישום לרכוש נכס בסך של 4.5 מיליון ₪ ומעלה), תוך שהוא משלם מס רכישה נמוך משמעותית ממס הרכישה שהיה משלם אילו נשאר בעלים של מס' דירות מגורים.
רק לשם המחשה:
במידה ויירכש נכס בשווי 4.5 מיליון ₪ כשהנישום אינו בעלים של דירה אחת אזי מס הרכישה יהיה סך של כ- 142,000 ₪.
לעומת זאת, אם ישולם מס רכישה כאשר הנישום הינו בעלים של דירה ו/או דירות נוספות הרי שמס הרכישה יהיה בסך של: 268,516 ₪ כלומר 126,000 ₪ יותר.
