עריכת חוזים
תחומי התמחות:
- עריכת חוזים מסחריים, שיתופי פעולה בין יזמים ובעלי הון בכל הקשור לעסקאות נדל"ן.
- ייעוץ ועריכת חוזים לעסקאות בינלאומיות והשקעה במדינות מזרח אירופה (רומניה, הונגריה פולין).
- עריכת הסכמי מיזוג ורכישת חברות.
במהלך עבודתי ב- 14 שנים האחרונות בתחום הנדל"ן, אני מופתע כל פעם מחדש מכך שעדיין יש העדר ידע רב בקרב הלקוחות לגבי חשיבות עריכת חוזים ובדיקה מקדמית משפטית של מצב רישום הנכס המיועד לרכישה, בטרם הלקוחות לוקחים על עצמם התחייבות כלשהי.
לצערי הרב לא פעם אנשים ממהרים לחתום על זכרון דברים בהרגשה ש"יחטפו להם את הדירה" אם לא יחתמו על נייר כלשהו,
במקום לפנות לעוד מקרקעין שיבדוק את הנכס, ויערוך חוזה יסודי.
הם עושים זאת מבלי שבדקו;
1. האם מי שמציג עצמו כמוכר הדירה הוא אכן בעל הזכויות בה.
2. מבלי שבדקו היכן והאם בכלל רשומה הדירה בלשכת רישום המקרקעין, ו/או במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת כלשהי.
כמובן שכהמלצה ראשונית אינני ממליץ ללקוחותי לחתום באף מצב על זיכרון דברים. המדובר בעיני במסמך מיותר לחלוטין, המחייב שני צדדים לעסקה אשר הם עצמם עוד אינם יודעים לגבי עסקה זו את כל הפרטים המדוייקים והנכונים ולמעשה לא יכולה להיות להם גמירות הדעת והכוונה האמיתית לכרות הסכם ביניהם.
משך הזמן כיום הנדרש לניהול מו"מ בין עורכי דין לסגירת עסקת רכישת דירה (כולל בדיקת מצב רישום הזכויות ובדיקה ברשויות התכנוניות הרלוונטיות) אינו מהותי, המדובר בכ7 עד 10 ימים לכל היותר. עובדה זו מייתרת לחלוטין חתימה על נייר כלשהוא לפני שעורכי דין נכנסו לתמונה ובדקו היטב את המצב המשפטי לאשורו.
עוד אוסיף כי בדיקת המצב הרישומי של הדירה גם משפיעה באופן ישיר על היכולת לקבל מימון בנקאי (משכנתא) לרכישת הדירה. ישנם נכסים שהבנק יסרב להעניק משכנתא בגלל המצב הרישומי, לדוגמא: הנכסים בשכונת התקווה תל אביב.
או דוגמא נוספת כאשר נכס כלשהוא הוצע למכירה כדירה שכן היא משמשת בפועל כדירה, אך מבדיקה משפטית מתברר כי היא בכלל מוגדרת בלשכת רישום המקרקעין כ"מחסן" ולא כדירת מגורים, מקרה שנתקלתי בו לאחרונה במושבה "גדרה" ולמזל הרוכשים, אשר שמעו לעצתי, ולא חתמו על שום מסמך מחייב לפני בדיקותי, יכלו לסגת מהעסקה כשהבינו כי יתקשו לקבל מימון בנקאי לרכישת הנכס.
