מקרקעין ועסקאות נדל”ן

אחד הדברים שהרבה רוכשים מדלגים עליו הוא ביצוע בדק בית מקצועי, ואני תמיד ממליץ – אל תוותרו. מדובר בבדיקה הנדסית של הדירה, שכוללת איתור ליקויים נסתרים כמו רטיבות, תקלות חשמל או ליקויי בנייה. גילוי מוקדם חוסך הרבה כסף, מאבקי אחריות, ואכזבה.

הערת אזהרה היא לא רק עניין טכני בטאבו. היא כלי קריטי לשמירת זכויות הקונה ומניעת מכירה כפולה. אבל – חשוב לבדוק למה נרשמה, האם קיימת הערה לטובת מישהו אחר, ואם היא קשורה להתחייבויות בעייתיות. נתקלתי במקרים שבהם הערה אחת סיכלה עסקה שלמה. לאחרונה ישנן הערות אזהר לטובת יזמי פינוי בינוי. במצב כזה יש לבדוק היטב מערך הזכויות והחובות, הססכם התמ"א שנחתם, הזכות להעביר זכויות בדירה ומה הדירשות בעניין, סטאטוס הפרוייקט, האם מדובר ביזם בעל מוניטין מקצועי. ווידוא שיתוף פעולה מלא בעניין העברת הזכויות בטרם מתחייבים לעסקה.

עסקאות מקבלן כוללות מיסוי שונה, לוחות זמנים ארוכים יותר, ורגולציה שמחייבת ליווי בנקאי. לעומת זאת, דירה יד שנייה היא מיידית אך מחייבת בדיקות רישום, סטאטוס משפטי תקין ומצב תחזוקתי של הדירה. כל סוג עסקה דורש התייחסות שונה – גם משפטית וגם כלכלית. כמובן גם ההתקשרות החוזית הינה שונה לחלוטין כאשר בהסכם קבלן ישנו מו"מ ארוך ויסודי אל מול הקבלן על מנת לדאוג שההסכם שייחתם יכלול גם הגנות חשובות ללקוח, ערבויות חוק מכר, מנגנון איחור במסירה, אחריות ובדק לאחר המסירה ועוד

המשא ומתן הוא קריטי, ואני רואה את עצמי לא רק כעורך דין, אלא גם כדואג לאינטרסים עבור הלקוח. כשאני מזהה ליקוי, הערת אזהרה חריגה, בעיות מימון, חריגות בניה שיש להסדיר, או קושי בטופס 4 – זה מנוף למיקוח וגם חשיבות לצקת מנגנונים מתאימים לעסקה. שווה לפעמים לחסוך עשרות אלפי שקלים רק בזכות אסטרטגיה נכונה וערנות משפטית.